居住サポート住宅とは？大家が使える補助金と認定の流れ【2026年版】

2025年（令和7年）10月1日、改正住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律等の一部を改正する法律・令和6年法律第43号）が施行され、居住サポート住宅の認定制度が始まりました。高齢の単身入居者を断ってきた大家にとって、これは「福祉の話」ではなく空室・原状回復・保証・見守りのリスクを外部に移す仕組みが法律で用意されたという意味です。国土交通省の調査では、高齢者の入居を断る理由の約9割が「居室内での死亡事故等への不安」でした。居住サポート住宅は、その不安の中身そのもの——安否確認・見守り・福祉へのつなぎ——を居住支援法人等が担う住宅として、市区町村長等が認定します。しかも認定を受けた住戸には、改修工事費の1/3（最大250万円／戸）や、入居者の家賃を下げるための家賃低廉化補助が接続します。この記事は制度解説ではなく、「自分の物件で認定を取る価値があるか」を大家が判断するための実務ガイドです。認定の流れ、令和8年度に使える補助金の実額、家賃の上限、そして認定あり／なしの収支の違いまで、国土交通省の一次資料の数値だけで整理します。

居住サポート住宅とは？大家にとって何が変わったのか

居住サポート住宅とは、居住支援法人等が大家と連携し、入居中の安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎを行う賃貸住宅のことで、国土交通省・厚生労働省の共同省令に基づき市区町村長等が認定します（国土交通省・住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について）。2017年に始まった「セーフティネット登録住宅」が大家が入居を拒まないことを要件にしていたのに対し、居住サポート住宅は入居後のサポートが付いていることを要件にした点が決定的に違います。

大家目線で言い換えると、こういうことです。従来の登録住宅は「拒まないと宣言する」だけの制度で、入居後に何かあったときのリスクは大家が抱えたままでした。居住サポート住宅では、1日1回以上の安否確認と月1回以上の見守りを援助実施者（居住支援法人等）が実施し、入居者の状態が不安定になれば福祉事務所や地域包括支援センター等につなぎます。さらに入居する要配慮者の家賃債務保証は、認定を受けた家賃債務保証業者が原則として引き受けます。「拒まない代わりに何も変わらない」制度から、「リスクの担い手を分ける」制度へ移行したのが今回の改正の核心です。

市場環境も追い風です。国土交通省の資料によれば、全国の空き家は約900万戸、うち賃貸用が約443万戸（2023年住宅・土地統計調査）。一方で単身高齢者世帯は2030年に900万世帯に迫る見通しで、「借りたい人はいるのに貸せていない」ミスマッチが制度改正の背景そのものです。所有物件の空室が長期化している大家にとって、認定は入居希望者の母集団を広げる現実的な選択肢になります。

認定を受けると大家に何のメリットがある？デメリットはどこか

結論から言うと、メリットは「改修費の1/3補助」「家賃低廉化補助による実質家賃の下支え」「見守り・保証・残置物処理の外部化」の3点、デメリットは「10年以上の管理義務」「家賃の上限」「要配慮者を優先する義務」の3点です。金額だけを見て走ると、後半の3点で詰みます。

特に見落とされやすいのが、「補助を受け改修した住戸は原則として住宅確保要配慮者を入居させる」義務です。募集開始後3か月間入居者が決まらなかった場合に限り要配慮者以外の入居も認められますが、募集にあたっては不動産ポータルサイト等への掲載に加えて、地域の住宅確保要配慮者居住支援協議会へ募集開始の情報提供を行うことが必要になります。「補助金だけもらって普通に募集する」ことはできません。

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改修中の空室期間こそ、共用部・空室の電気契約を見直すタイミング

認定の準備から改修完了までは、どうしても空室期間が生まれます。家賃収入が止まっても、共用部の照明・エレベーター・給水ポンプ、空室に残した電気の基本料金は出続けます。居住サポート住宅の改修費補助は工事費の1/3までしか出ないため、残る2/3を回収するには、同じ期間にランニングコスト側も削るのが定石です。電力の契約プランは物件ごとに最適解が変わるので、まずは今の契約が割高でないかだけでも確認しておくと、10年の管理期間で効いてきます。

向いている大家

• 共用部・空室の電気を長年同じプランのままにしている
• 複数棟を保有していて固定費の比較をしたことがない
• 改修中の持ち出しを少しでも圧縮したい

向かない大家

• 直近1年以内にプランを見直したばかり
• 電気料金が管理費に完全に含まれ、負担が発生していない

相談無料・工事不要。使用状況に合ったプランを提案してもらえ、切り替え手続きもサポートされます。

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大家が使える改修費補助は最大いくら？令和8年度の限度額

居住サポート住宅改修事業（住宅確保要配慮者専用賃貸住宅等改修事業）の補助率はすべての対象工事で1/3、限度額は工事の種類で4段階に分かれます。令和8年度の募集期間は2026年4月15日（水）から2026年12月11日（金）17時までで、交付事務局が受け付けます（令和8年度 居住サポート住宅改修事業 交付申請要領）。予算はスマートウェルネス住宅等推進事業（令和8年度当初予算案160.87億円）の内数で、予算の範囲内での支援です。

ここで大家が誤解しやすいのが、「限度額」と「1/3」のどちらが先に効くかです。たとえばバリアフリー改修に1戸あたり200万円かけた場合、1/3は約66.7万円ですが、限度額125万円には届かないので補助額は約66.7万円。逆に1戸あたり600万円かけると1/3は200万円ですが、限度額125万円で頭打ちになります。工事費が限度額の3倍を超えた瞬間、増えた工事費はすべて自己負担です。下のシミュレーターで、自分の想定工事費がどちら側にあるかを先に確かめてください。

家賃低廉化補助と保証料補助はいくら出る？自治体次第で差が出る部分

改修費が国の直接補助であるのに対し、家賃低廉化補助・家賃債務保証料等低廉化補助・住替え補助は、自治体が予算化してはじめて使える補助です。補助率は国1/2＋地方1/2で、国費限度額は家賃低廉化が原則2.5万円／戸・月（国＋地方で月5万円）、家賃債務保証料等が3.7万円／戸となっています。

対象世帯は原則として月収15.8万円（収入分位25%）以下の世帯、子育て世帯・新婚世帯は月収21.4万円（収入分位40%）以下、多子世帯は月収25.9万円（収入分位50%）以下です。家賃債務保証料等低廉化の補助対象には、保証料だけでなく孤独死・残置物に係る保険料、死後事務委任契約に係る費用、緊急連絡先引受けに係る費用が含まれます。大家が最も恐れる「亡くなった後の処理」のコストが、制度側で低廉化の対象になっている点は押さえておく価値があります。

編集部集計：東京都内で補助を実施している区市はどこか

国土交通省が公表したセーフティネット住宅向け補助の実施自治体一覧（令和7年8月時点。居住サポート住宅も同じ補助メニューの対象住宅です）を編集部で集計したところ、東京都内で家賃低廉化補助を実施しているのは14区市（中央区・墨田区・品川区・世田谷区・渋谷区・杉並区・豊島区・北区・荒川区・練馬区・足立区・葛飾区・八王子市・西東京市）、改修費補助は8区市（墨田区・中野区・豊島区・北区・荒川区・葛飾区・八王子市・西東京市）、家賃債務保証料等低廉化は4区市（墨田区・豊島区・八王子市・府中市）でした。3メニューすべてを実施しているのは墨田区・豊島区・八王子市の3自治体のみです。全国でも改修費補助33自治体、家賃低廉化補助64自治体、家賃債務保証料等低廉化補助34自治体にとどまります。

家賃の上限額はいくらになる？主要都市の実額で確認する

補助を受ける住戸には家賃の上限が設定されます。計算式は79,000円 × 50/65 × 市町村立地係数で、立地係数は国土交通大臣が0.7〜1.6の範囲で市町村ごとに定めます。住戸床面積が75㎡以上の一戸建て・長屋建てに限り、この額の1.5倍まで認められます。実額は都市によって大きく変わります。

ここが判断の分岐点です。現行家賃が上限家賃を明確に上回る物件では、補助を取ると家賃を下げることになります。逆に、地方都市や郊外で実勢家賃が5万円前後の物件なら、上限はほとんど制約になりません。空室が続いて実質利回りが落ちている物件ほど、認定と補助の相性が良いのはこのためです。家賃を下げる判断に迷う場合は、まず自分の物件と地域で使える制度を3分で診断するところから始めると、比較対象が揃います。

認定申請から入居までの流れは？大家がやることを時系列で

認定申請は居住サポート住宅情報提供システム（2025年9月30日運用開始）から行えます。改修費補助まで取りに行く場合、認定が先、交付申請が後、着工はさらに後という順序が絶対です。

1. 援助実施者を決める：安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎを担う居住支援法人等を探します。居住支援法人は全国で1,120法人（令和7年12月末時点）が指定されており、居住支援協議会は176協議会（47都道府県140市区町村）に設立されています。
2. 認定基準への適合を確認する：面積（既存住宅は原則18㎡以上）、設備（台所・便所・収納・浴室またはシャワー室）、耐震性（新耐震基準適合）、専用住宅を1戸以上設けること、家賃が近傍同種と均衡を失しないことを事前にチェックします。
3. 市区町村へ認定申請する：認定主体は福祉事務所を設置する市区町村長等です。居住サポート住宅情報提供システム上で申請手続を行えます。
4. 交付事務局に事前審査を依頼する：改修費補助を使う場合、正式提出の前に交付事務局へ電子メールで事前審査を受けます。認定申請書（写）と認定通知（写）の提出が必要です。
5. 交付申請し、交付決定を受ける：交付決定前に工事へ着手すると補助対象外になります。金融機関の融資を使う場合は内諾を得たうえで申請します。
6. 改修工事を行い、完了実績報告を提出する：令和8年度中に着手する事業が対象で、原則として単年度事業として完了させます。
7. 入居募集を行う：不動産ポータルサイト等への掲載に加え、地域の居住支援協議会へ募集開始を情報提供します。入居者は原則として住宅確保要配慮者とし、募集開始後3か月決まらない場合は要配慮者以外も可となります。
8. 10年以上、居住サポート住宅として管理する：期間内に管理を中止したり譲渡したりすると、補助金返還や財産処分手続の対象になります。

居住サポート住宅情報提供システムで認定申請の要件を確認する 令和8年度の交付申請要領をダウンロードする

認定あり／なしで10年の収支はどう変わる？

認定を取るかどうかは、結局のところ「空室損失＋改修費の自己負担」対「家賃の下げ幅＋管理義務」の比較です。ここでは前提を明示したうえで、同じ物件を認定なしで運用した場合と、認定を取って改修費補助＋家賃低廉化補助を使った場合の考え方を並べます。数値は各補助の限度額から導いた上限ケースであり、実際の交付額・自治体の予算状況によって変わります。

申請でよくある不採択・落とし穴

居住サポート住宅改修事業は競争的な採択審査というより要件審査型ですが、要件を1つでも外すと補助対象外になります。実際に交付申請要領が繰り返し警告している差し戻し・不採用のパターンは次のとおりです。

なお、宗教法人、暴力団または暴力団員である者等は交付申請者になれません。過去3か年度内に国土交通省住宅局所管補助金で交付決定の取消しに相当する理由により返還を求められた者も、原則として申請が制限されます。関係会社等から工事を調達する場合は、3者以上の見積り結果の提出が必要です。「身内の工務店に頼んで見積り1本で出す」は差し戻しの原因になります。

あなたの物件は認定を狙える？先にここを確かめる

下のチェックリストは、改修費補助まで取りに行く場合にすべて満たしている必要がある要件を並べたものです。1つでも該当しない項目があれば、そこが最初に潰すべき論点になります。

あわせて確認したい関連制度と受け皿記事

居住サポート住宅は単体で完結する制度ではありません。入居者側に効く給付・支援と、大家側に効く補助を並行して見ておくと、募集条件を設計しやすくなります。

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福岡市の住居確保給付金（事例）自治体ごとに上限額・支給期間が異なる実例。地域差の確認に

入居者募集の際に「この物件で使える公的支援」をまとめて案内できると、内見からの決定率が変わります。低所得世帯向け給付金の最新情報や電気・ガス料金の支援は、要配慮者層に直接効く情報です。地方物件であれば移住支援金を使える自治体かも合わせて確認しておきましょう。入居希望者から家賃の相談を受けたときは住居確保給付金の上限額と支給期間を、改修の設計段階では改修事業の対象工事一覧を手元に置くのが実務的です。自治体ごとの運用差を確かめたい場合は個別自治体の実例も参考になります。

大家から寄せられる5つの疑問

サブリース業者でも認定申請や補助金の受給はできますか

できます。交付申請要領では、居住サポート住宅の所有者である賃貸人のほか、サブリース業者が認定・交付申請・工事発注を行い、補助金を受給することも可能とされています。ただし、改修工事を行う部分について、補助を受ける者が権利を有し、責任を負う必要があります。共同で事業を行う場合は代表者を決め、規約等を締結して交付申請時に届け出ます。

1戸だけでも認定を受けられますか

受けられます。セーフティネット住宅・居住サポート住宅はいずれも1戸から登録・認定が可能です。交付申請は原則として認定計画に位置づけられた建築物（住棟）の単位で行いますが、住棟のうち一部の住戸だけを申請することもできます。

すでにセーフティネット専用住宅として補助を受けた物件でも申請できますか

工事の種類によっては対象になります。バリアフリー改修・防音遮音工事は、改修に伴い入居を受け入れる要配慮者の範囲を拡大する場合に補助対象となり、交流スペース設置工事・安否確認設備の改修工事は既にセーフティネット専用住宅として供給されているものも対象です。省エネ改修工事は既に居住サポート住宅として認定を受けているものも対象になります。ただし、既に補助を受けた住宅について申請する場合は、別途補助限度額が算出されます。

工事期間中に家賃収入が止まる分の手当てはありますか

あります。居住支援法人が居住サポート住宅として運営するために必要な改修工事に伴う準備費用（工事期間中の借上費用）として、1住戸ごとに家賃3か月分、一定の要件を満たす場合は最大12か月分を限度として加算されます。改修計画を立てる段階で、この加算を織り込めるかを援助実施者と相談してください。

入居者の月収が15.8万円を超えたら家賃低廉化補助は止まりますか

対象世帯の要件は原則として月収15.8万円（収入分位25%）以下ですが、子育て世帯・新婚世帯は月収21.4万円（収入分位40%）以下、多子世帯は月収25.9万円（収入分位50%）以下まで対象になります。ただし月収15.8万円を超える子育て世帯・多子世帯の支援期間は最大6年間、新婚世帯は最大3年間で、住宅の床面積が40㎡以上であること（ひとり親世帯を除く）という条件も付きます。

認定を取ったあとに大家がやること

認定と交付決定はゴールではなく、10年の運用の入口です。補助を受けた住戸については、居住サポート住宅の運営に関する事項の定期報告が求められ、補助要件への適合性・管理状況等に関する調査が行われることがあります。援助実施者との連絡体制、安否確認の記録、入居者募集の実績（居住支援協議会への情報提供を含む）は、最初から残す前提で整えておくと後が楽です。

また、家賃低廉化補助は自治体の年度予算に依存するため、翌年度以降も継続されるかを毎年確認する必要があります。改修費補助（国の直接補助）と自治体の補助メニューは動く年度が違うので、使える制度を診断でまとめて洗い出す運用を年1回入れておくと取りこぼしが減ります。物件の固定費側も同じで、共用部の電力契約や保険料は、10年という管理期間のなかでは無視できない差になります。

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出典

• 国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」（令和7年10月1日施行）
• 国土交通省「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅等改修事業について」（令和8年度当初予算案・補助限度額・上限家賃・補助実施自治体一覧）
• 国土交通省 報道発表「居住サポート住宅情報提供システムの公開」（令和7年9月30日）
• 国土交通省「住宅セーフティネット制度」
• 国土交通省「住宅確保要配慮者居住支援協議会の連絡先一覧」
• 厚生労働省「令和6年住宅セーフティネット制度の改正」
• 住宅保証支援機構「令和8年度 居住サポート住宅改修事業 交付申請要領」（募集期間：令和8年4月15日〜令和8年12月11日）
• 居住サポート住宅情報提供システム

最終更新：2026年8月14日（令和8年度の交付申請要領・当初予算案の公表値に基づき確認）