不動産担保型生活資金｜東京都社協の例は評価額3,000万円・年3%・月8万で17年11か月

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不動産担保型生活資金は、持ち家を担保に、生活費を毎月貸す公的な制度です。「社会福祉協議会のリバースモーゲージ」と呼ばれることがあり、正式には生活福祉資金貸付制度の資金の1つです。

実施主体は都道府県社会福祉協議会（以下、社協）で、窓口は市区町村の社協です。対象は、持ち家に住み続けたい、市町村民税非課税程度の低所得の世帯で、世帯の構成員は原則65歳以上です。

貸付は月30万円以内、限度額は土地の評価額の70%程度です。連帯保証人は、推定相続人から1名立てます。限度額に達すると貸付は止まります。借受人が亡くなるなどで契約が終わると、3か月以内の据置（東京は3か月）のあとに、元金と利子を一括で返します。

東京都社協の案内の例では、評価額3,000万円・年3%で、限度額は2,100万円です。毎月8万円なら17年11か月、10万円なら14年11か月、12万円なら12年9か月で、限度額に達します。申込から交付までは、東京は最短でも6か月程度です。

不動産担保型生活資金とは？生活福祉資金貸付制度のどの資金？

生活福祉資金貸付制度は、低所得者、障害者、高齢者に、資金の貸付けと必要な相談支援を行う制度です。不動産担保型生活資金は、その資金の1つです。民間の金融機関の商品とは別の、公的な貸付です。

同じ制度には、緊急小口資金や教育支援資金もあります。不動産担保型生活資金は、国の貸付条件等一覧で、低所得の高齢者世帯向けと、要保護の高齢者世帯向けの2つに分かれています。

年金を受けている低所得の人には、返さなくてよい年金生活者支援給付金という別の給付もあります。

貸付を受けている間も、その家に住み続けられます。担保の不動産には根抵当権を付け、返すときは、基本的に不動産を売ります（東京都社協の案内）。

貸付限度額に達するまでの年数の計算｜月いくらなら何年？

貸付は、借りた元金と利子の合計（貸付元利金）が限度額に達するまで続きます。

土地の評価額・毎月の貸付額・利率を入れると、限度額に達するまでの月数と年数が出ます。

国の要綱では、利子を最初に借りた月から36か月ごとに区切って数えます。ある36か月に借りた額には、その36か月が終わった翌日から、契約が終わる日まで利子が付きます。最初の36か月の間は、利子が付きません。

ツールは、毎月借りる形で、利子を月割りで数えた目安です。実際は3か月ごとの交付・日数での利子・3年ごとの土地の再評価・年度ごとの利率で、月数が前後します。

「土地の評価額」は、社協が依頼する不動産鑑定士の評価の額です。固定資産税評価額や、売れる値段とは別の額です。建物は入りません。

東京都社協の例を、ツールに入れると同じ値になる

東京都社協の案内は、評価額3,000万円・年3%の例を載せています（Q&Aは「不動産評価額」と書いていますが、同じ案内の貸付内容では、限度額は「担保となる土地評価額の概ね70%」です）。ツールに評価額3,000万円・利率3%を入れ、毎月の貸付額を8万・10万・12万円にすると、案内の期間と同じ月数になります。

限度額は2,100万円です。ツールは、元金と利子の合計が限度額以上になった月までを数えるので、合計は限度額をわずかに上回ります。毎月の額が大きいほど、早く限度額に達します。

想定例3つ｜限度額に達するまでの期間と、元金・利子の累計

3つとも想定例です。年3%は、利率の上限を置いた仮定です。表の「仮に年2%なら」の列は、利率が低い場合の計算の例で、実際の利率ではありません。借りられるかどうかは、社協の審査で決まります。

72歳の単身の方が、土地の評価額3,000万円で毎月8万円を借りる想定例です。年3%なら215か月（17年11か月）で限度額2,100万円に達します。72歳で借り始めると、達するのは90歳前後です。

75歳と73歳の夫婦が、土地の評価額2,000万円で毎月10万円を借りる想定例です。限度額は1,400万円で、年3%なら126か月（10年6か月）で達します。そのとき、夫婦は85歳と83歳を過ぎたころです。

68歳の単身の方が、土地の評価額1,500万円で毎月5万円を借りる想定例です。限度額は1,050万円で、年3%なら179か月（14年11か月）で達します。そのとき、83歳前後です。

1,500万円は、東京都社協の案内の「概ね1,500万円以上」の境目の額です。東京以外は評価額の条件が違い、大阪府社協と長野県社協の案内は1,000万円以上です。

不動産担保型生活資金の対象になる世帯・家の条件は？

国の要綱は、一定の居住用不動産を持ち、将来もその住居に住み続けたい高齢者世帯で、次のすべてに当てはまる世帯を対象にしています。

• 借入申込者が単独で所有している居住用不動産に住んでいる（同居の配偶者と連帯して借りるときに限り、配偶者と共有している不動産を含む）
• 賃借権などの利用権や、抵当権などの担保権が設定されていない
• 借入申込者に、配偶者か、借入申込者または配偶者の親以外の同居人がいない
• 世帯の構成員が原則として65歳以上である
• 市町村民税非課税程度の低所得世帯である

東京都社協の案内は、世帯の構成を3つに限っています。単身、夫婦のみ、そのどちらかに借入申込者または配偶者の親が同居、のいずれかです。収入は、区市町村民税の非課税または均等割課税程度の低所得世帯とされています。

国の説明には、「貸付の決定に当たっては、貸付条件に加え、償還可能性の有無が考慮されることとなります」とあります。条件に当てはまっても、借りられるとは限りません。

東京都社協の案内で、対象にならない家と世帯

• マンション等の集合住宅（土地の評価額が概ね1,500万円以上の一戸建て住宅が対象）
• 現在住んでいない家
• 二世帯住宅や、土地と建物が子どもとの共有名義の不動産
• 生活保護世帯と、公的資金を借受中の世帯（原則として対象外）
• 賃借権等の利用権や抵当権等の担保権が設定されている不動産

子どもの同居について、東京都社協の案内は「同居人は、配偶者か、借受人もしくは配偶者の親に限りますので、子どもが同居している場合は、貸付対象とはなりません。」と答えています。

貸付中に、配偶者と双方の親以外の人が同居できるのは、やむを得ない事情があり、個別に判断されて、事前に東社協（東京都社協）の承認を得た場合に限られます。その同居人は、借受人が亡くなったあと、自宅に住み続けられません。

毎月の貸付額はどう決まる？利率はいくら？

国の要綱では、1か月あたりの貸付額は30万円以内で、都道府県社協会長と借入申込者が契約で決めます。東京都社協の案内は、生活費の不足分の貸付で、貸付月額にも審査があり、希望額どおりとは限らないとしています。

大阪府社協の案内は、限度額に達すると貸付が終了するので、毎月の額は「平均余命等を参考に」慎重に決めるよう求めています。限度額に達すると、貸付は止まります。

自宅の修繕費は、毎月の貸付額のほかに、臨時費用として借りられます（東京都社協の案内）。臨時費用には、貸付契約時の登記等の経費や医療費もあります。ただし、一時的な費用だけを目的とした貸付ではなく、臨時の増額は不承認になることもあります。

利率は、年3%か、その年度の4月1日時点の銀行の長期プライムレートの、低い方を基準に、都道府県社協会長が年度ごとに決めます。低い方なので、年3%を上回りません。

長期プライムレートは、金融機関が企業等に1年以上貸し付けるときの、最優遇の貸出金利です（東京都社協の案内の用語解説）。年度ごとの実際の利率は、都道府県社協会長が定めます。ツールの利率の欄は、0〜3%の範囲で変えられます。

東京・大阪・長野の社会福祉協議会の違いは？

骨組みは3つの社協とも同じです。月30万円以内で、限度額は土地の評価額の70%程度、連帯保証人は推定相続人から立てます。違うのは、評価額の下限、居住年数、同居できる人、申込から交付までの期間、自己負担の経費などです。

2026年11月14日に各社協の案内で確認しました。東京都社協の案内は2021年1月版で、東京都福祉局の「生活福祉資金貸付制度について」に、今も掲載されています。ほかの都道府県は、住んでいる地域の社会福祉協議会の案内を見てください。

不動産担保型生活資金で読み違えやすい点は6つ

限度額に達したら・亡くなったら、どうなる？

• 限度額に達したとき: 貸付は停止します。契約が終わる（亡くなる）まで、自宅に住み続けられます。限度額に達したあとも、貸付利子は発生します（東京都社協）。大阪府社協は「貸付が終了」と案内しています。
• 契約が終わるとき: 借受人が亡くなったとき、社協会長が解約したとき、借受人が解約したときです（東京都社協）。借受人は、いつでも解約を申し出られます。ただし解約後も、3か月の据置のあと、元金と利子を一括で返します。
• 施設に入る・長期入院するとき: 自宅に住んでいない場合は、原則として貸付停止、または解約です（東京都社協）。
• 返すとき: 契約の終了後に据置期間が3か月あり、そのあとが償還期限です。借受人（亡くなった場合は相続人）と連帯保証人が、貸付元利金を一括で返します。返す方法は、担保の不動産の売却か、自己資金です（東京都社協）。
• 返済が遅れたとき: 償還期限の翌日から、完了するまで、延滞利子（年3%）が発生します（令和2年4月1日以降の貸付決定に適用）。
• 連帯保証人と相続人: 連帯保証人が、返済を中心になって担います。相続税や売却経費（不動産会社の仲介手数料、譲渡所得税等）は、相続人（連帯保証人）の負担です（東京都社協）。

借受人が亡くなったあとも、配偶者が住み続けられる場合があります。国の要綱は、配偶者が承継契約を結べる条件を4つ挙げています。

• 原則として、配偶者が借受人と同居していた
• 配偶者が居住用不動産を単独で相続し、登記をしている
• 原則として、配偶者がその不動産に引き続き住む予定である
• 借受人の貸付元利金が、承継の申し出のときに行う再評価で算定した貸付限度額に達していない

大阪府社協の案内は、借受人が亡くなると、同居の家族が住み続けられなくなる場合があるとしています。東京都社協の案内も、同居人は借受人の死亡後、自宅に住み続けられないとしています。

認知症になったときに使える制度は、認知症になったら使える制度まとめで整理されています。

生活保護を受けている・受けそうなときは？要保護世帯向けとの違い

東京都社協の案内は、生活保護世帯を、一般向けの対象から原則として外しています。生活保護を受けている、または受けそうな高齢者世帯は、要保護世帯向けの資金が関わります。

長野県社協の案内は、要保護世帯向けを「現に生活保護を受給されている高齢者世帯、又は要保護の高齢者世帯」を対象にした資金と説明しています。国の要綱は、要保護と認めるのは保護の実施機関としています。

要保護世帯向けは、借入の申込みが、保護の実施機関からあらかじめ通知を受けている人に限られます（国の要綱 第10）。福祉事務所などの保護の実施機関が、先に関わる資金です。

生活保護の申請書の書き方は、生活保護の申請書の書き方の記事にまとめています。

不動産担保型生活資金の申込から交付までの流れと、かかる費用は？

東京都社協の案内にある、相談から貸付金交付までの順番です。

1. 相談: 住んでいる区市町村の社協に相談する
2. 事前審査: 貸付要件と固定資産評価額を確認する。世帯全員の区市町村民税非課税証明書（均等割課税者は課税証明書）、不動産（土地・建物・私道）の登記簿謄本（共同担保目録付き）、公図（地籍図）、固定資産評価証明書または固定資産税課税明細書を出す。いずれも3か月以内の発行で、証明書等の手数料は自己負担
3. 申込: 借入申込書に、世帯全員の住民票の写し、借入申込者と推定相続人の戸籍謄本、測量図、建物図面（測量図と建物図面は保有している場合のみ）などを添える
4. 調査・審査: 自宅を訪問し、世帯状況と貸付計画を調べる。土地の評価は不動産鑑定士が行い、費用は自己負担。結果は区市町村社協を通じて知らされる
5. 契約: 契約証書に署名・捺印し、印鑑登録証明書を出す
6. 登記: 借受人が司法書士に頼み、根抵当権の設定と仮登記をする。司法書士への委託料と登録免許税等は自己負担
7. 貸付金の交付: 登記が終わったあと、借受人が指定した口座に、3か月ごとに3か月分を送金する
8. 土地の再評価: 貸付期間中、3年ごとに行う。評価額が減ると、限度額の変更を求められる。再評価の評価料も自己負担

大阪府社協の流れは、市区町村社協への相談、大阪府社協の専門相談員による相談、書類の提出、不動産鑑定士による土地の鑑定評価、審査会、承認・不承認の通知、契約、司法書士による根抵当権の設定登記、送金（3か月毎）の順です。

自己負担の費用は、次のとおりです。金額は案内に載っていません。

• 不動産の評価（鑑定）の費用。貸付に至らなかった場合や、辞退した場合も、かかった経費は自己負担です（東京）
• 登記の費用。司法書士への委託料と登録免許税等です（東京）。大阪は、契約のときの仮登記費用等です
• 登記簿謄本や住民票などの証明書の発行手数料（東京）
• 3年ごとの土地の再評価の評価料（東京）

不動産担保型生活資金で迷いやすい質問は？

世帯の状況から、使える給付や貸付を探すなら、補助金・給付金の診断が使えます。

最終更新：2026年11月14日（令和8年11月14日。各社協・厚生労働省の案内の確認日）

出典

• 厚生労働省「生活福祉資金貸付制度」（新しいタブで開きます）
• 厚生労働省「貸付条件等一覧」（新しいタブで開きます）
• 厚生労働省「生活福祉資金の貸付けについて」（令和2年4月20日・厚生労働省発社援0420第2号） PDF（新しいタブで開きます）
• 東京都社会福祉協議会「不動産担保型生活資金 貸付のごあんない」（2021年1月・東京都福祉局の掲載）（新しいタブで開きます）
• 大阪府社会福祉協議会「不動産担保型生活資金貸付制度のごあんない」（2022年7月1日） PDF（新しいタブで開きます）
• 長野県社会福祉協議会「不動産担保型資金とは」 PDF（新しいタブで開きます）