住宅ローン控除2026｜借入限度額5000万円の条件と落とし穴

2026年（令和8年）1月1日以降に入居する住宅から、住宅ローン控除の中身は明確に変わった。令和8年度税制改正で適用期限が2030年（令和12年）12月31日入居まで5年延長され、同時に「省エネ性能の高い中古住宅の控除期間が10年から13年へ」「床面積要件が新築・既存ともに原則40㎡以上へ緩和」という、これまで新築偏重だった制度の重心が動いている。一方で、省エネ基準適合住宅は2028年入居以降が支援対象外になることも同じ改正で決まった。つまり2026年は「拡充された条件を使える最初の年」であり、同時に「駆け込みの期限が見えている年」でもある。

この記事は、あなたの借入限度額がいくらの区分に入るのかを住宅性能×新築か中古か×世帯構成の3軸で確定させることに絞って書いた。区分を1つ読み違えると、13年間の控除総額で1,000万円単位の差が出る。数字はすべて国税庁と国土交通省の一次資料で裏を取り、根拠資料の列を表に持たせている。

この記事の前提（対象読者・対象年度・最終確認日）

自分がどの住宅補助金と併用できるかを先に把握したい人は、3分で使える補助金を診断すると、後述の「控除額が目減りする落とし穴」を避けやすい。

令和8年度改正で変わった点を旧制度と並べる

令和7年12月26日に閣議決定された内容が、そのまま2026年入居分から適用されている。国土交通省の報道発表では「既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます」と整理されており、拡充の対象は新築ではなく中古と小面積住宅に寄っている。

拡充の裏側で締まった条件もある。省エネ基準適合住宅は2028年入居から支援対象外（2027年末までに建築確認、または2028年6月30日までに建築された住宅に限り2,000万円・10年）とされ、災害レッドゾーン内の新築住宅も2028年入居以降は対象外になる。今から土地を探す人には、この2つが実務上の締切として効いてくる。断熱等級の引き上げ工事で性能区分を上げたい場合は、内窓・窓リフォーム補助金の全国一覧や住宅リフォーム補助金まとめ2026年版を先に見ておくと、工事費の自己負担を圧縮できる。

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住宅ローンを組むなら、火災保険もセットで比較しておく

向いている人

• 住宅ローンの契約と同時に火災保険の加入を求められている人
• 金融機関や不動産会社から提示された1社の見積もりしか持っていない人
• 13年間の控除額と同じ感覚で、総支払額を数十万円単位で削りたい人

向いていない人

• すでに長期契約中で、解約返戻金を含めても乗り換え効果が出ない人
• 賃貸で、管理会社指定の保険から変更できない人

住宅ローンを組むと、金融機関から火災保険への加入が実質的に必須になる。住宅ローン控除で戻る額を電卓で叩く人ほど、同じ精度で保険料も比較しておいたほうがいい。補償内容が同じでも会社によって保険料は変わるため、控除の上乗せを狙うのと同じ効果が支出側から得られる。

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新築・買取再販の借入限度額（2026年入居）

まず新築住宅と買取再販住宅の表を確定させる。買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が中古住宅を買い取ってリフォームし再販売した住宅を指し、認定住宅とZEH水準は新築と同水準、省エネ基準適合住宅とその他住宅は既存住宅と同水準という扱いになる。

控除額は「年末残高等×0.7％」で計算する。認定住宅の一般世帯なら1年あたり最大31.5万円、子育て世帯なら最大35万円が上限になる計算だ。この計算式と控除率0.7％は住宅の類型によって変動しない（国交省Q&A Q11）。

中古住宅（既存住宅）の借入限度額は新築と別枠

2026年入居分でいちばん動いたのが既存住宅だ。控除期間が10年から13年へ、借入限度額が3,000万円から3,500万円へ引き上げられ、子育て世帯・若者夫婦世帯には4,500万円の上乗せが用意された。既存住宅は物件価格が新築より低いことが多く、限度額そのものより控除期間が3年伸びたことのインパクトが大きい。

同じ性能でも新築と中古で限度額が変わる点は表にすると直感的に分かる。次の表は「性能を1段上げたときに、新築と中古でいくら違うのか」を並べたものだ。

つまり認定住宅以外は、新築と中古で借入限度額の差が消えている。ZEH水準の中古住宅を買って断熱改修を足す戦略は、2026年入居分から税制面でかなり有利になった。改修費側は横浜市の既存住宅断熱改修補助（最大150万円）のような自治体制度や、住宅省エネ2026キャンペーンで埋められる。耐震性が心配な物件なら刈谷市の木造住宅耐震改修費補助のような制度が各地にある。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せは「12月31日時点」で判定される

上乗せ措置の対象になる「特例対象個人」は、国税庁の定義では年齢40歳未満で配偶者を有する者、年齢40歳以上で40歳未満の配偶者を有する者、または年齢19歳未満の扶養親族を有する者を指す。国土交通省のQ&Aでは「①年齢19歳未満の扶養親族を有する者 ②夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」と整理されている。判定基準日は入居した年の12月31日時点の現況だ。

もう一つ見落とされやすいのが面積との組み合わせだ。床面積要件は原則40㎡以上に緩和されたが、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せを使う場合は50㎡以上が必要になる。40㎡台のコンパクトマンションを買った子育て世帯は、住宅の性能に応じた通常の借入限度額・控除期間になり、上乗せは適用されない。合計所得金額が1,000万円を超える場合も50㎡以上が必要だ（国交省Q&A Q4・Q5）。

子育て世帯向けの住宅支援は税制以外にも積み上がっている。港区の子育て世帯等住宅取得支援補助金、新宿区の民間賃貸住宅家賃助成、広島市の子育て世帯住替えリフォーム補助金のように、購入・賃貸・改修のどの段階でも用意がある。

申請でよくある不採択・落とし穴

住宅ローン控除は審査で採択・不採択が決まる補助金ではないが、要件を1つ外すと税務署で否認され、修正申告や差し戻しになる。実務で頻発する失敗を7つ挙げる。

特に5つ目は補助金を積極的に使う人ほど落ちやすい。国税庁は「住宅の取得等に関し、補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します」と明記している（国税庁No.1211-1）。給湯省エネ事業とみらいエコ住宅の併用で100万円超を受け取ると、その分だけ控除計算の基礎になる取得対価が下がる。補助金を諦める必要はないが、「補助金でいくら、控除でいくら」を合算で試算してから物件と工事内容を決めるのが正解だ。併用候補は省エネ・脱炭素補助金まとめ2026年版で棚卸ししておきたい。

手続きの流れ（初年度は確定申告が必須）

1. 物件の引き渡しを受け、新築等の日から6か月以内に入居する。
2. 入居した年の12月31日時点で、引き続き居住していることを確認する。この日付で子育て世帯・若者夫婦世帯の判定も行われる。
3. 金融機関から「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を受け取る。
4. 登記事項証明書、工事請負契約書または売買契約書の写し、性能証明書類を揃える。
5. 入居した翌年の2月16日から3月15日までに、住所地の所轄税務署へ確定申告する（例：2026年10月入居なら2027年2月16日〜3月15日）。
6. 2年目以降は、税務署から届く控除証明書と年末残高等証明書を勤務先に提出し、年末調整で処理する。
7. 所得税から引ききれなかった分は、翌年度の個人住民税から自動的に控除される。市区町村への申告は不要。

初年度と2年目以降で必要書類はこう変わる

住宅ローン控除と併用したい補助金

控除は「払った税金が戻る」制度なので、支出そのものを減らす補助金と組み合わせるのが基本戦略になる。ただし前述のとおり補助金の額は取得対価から差し引かれるため、控除額が目減りする分を織り込んで比較すること。

賃貸用物件を持っている人は住宅ローン控除の対象外だが、賃貸オーナー向けの空き家活用・省エネ改修補助金が別枠で用意されている。小規模自治体の制度は競争が緩いことも多く、滑川町のリフォーム補助金のような上乗せを見つけられると自己負担が一段下がる。地域別に探すなら住宅・住まいカテゴリの一覧と省エネ・脱炭素カテゴリ、移住とセットで考えるなら移住・定住カテゴリや全国対象の制度一覧が早い。

よくある質問

控除の適用が始まったあとにやること

初年度の確定申告が終われば手続きの山場は越えるが、その後も判断が必要な場面がある。

入居後に断熱や設備を追加していく人は、窓リフォーム系の補助金や給湯省エネの併用パターンを毎年チェックしておくとよい。制度は年度で入れ替わるため、自分の条件に合う制度を洗い出したい人は条件を入力して使える補助金を無料で診断するのが早い。自治体単位で追いたい場合は全国対象の制度一覧から絞り込める。

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出典

• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
• 国土交通省 住宅：住宅ローン減税
• 国土交通省 住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】
• 国土交通省 報道発表 住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました（令和7年12月26日）
• 総務省 所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方（個人住民税の住宅ローン控除）

最終更新：2026年8月7日（令和8年度税制改正後の内容で確認）